来源:视觉中国

163万平方米,相当于6.3个鸟巢的建筑面积之和。这是2023年以来,万达集团甩卖的11座万达广场的总建筑面积。

“卖卖卖”成了万达过去一年的关键词,从万达电影股权,到万达广场和万达酒店重资产,再到集团总部大楼……万达几乎出手了曾经最珍贵的资产。

4月12日,北京万达广场实业有限公司发生股权变更,该公司持有北京万达广场,即万达总部所在地。

继万达总部易主后,万达电影也正式易主。4月17日,万达电影发布《关于间接控股股东股权转让完成暨公司控制权变更的公告》,万达文化集团和王健林所持股份已完成工商变更登记,受让方为上海儒意。

随着总部大楼资产被卖和万达电影股权变更,万达电影已经开始搬家,由原来的集团总部北京市朝阳区建国路93号万达广场B座,搬至莱锦文化创意产业园。

“王总做事一向雷厉风行,是个狠人。当公司遇到危机的时候,他敢于壮士断腕,把此前最珍贵的资产都卖掉。”一位万达前员工对作者如是说。

胡润研究院发布的《2024胡润全球富豪榜》显示,过去一年,王健林家族财富下降800亿元人民币,缩水72%。而在2023年,王健林家族的财富下降了500亿元。

仅两年时间,王健林资产缩水了1300个“小目标”。而一系列的资产甩卖之后,王健林家族财富仅剩300亿元。

抛售总部大楼

近日,北京万达广场实业有限公司发生股权变更,原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出,新增股东坤华(天津)股权投资合伙企业(有限合伙)持股99.99%,为控股股东;坤元辰兴(厦门)投资管理咨询有限公司持股0.01%。

这引起了外界对万达卖掉集团总部的关注。

“北京万达广场写字楼B座一直是我们自持的。”北京万达广场实业有限公司租赁部门一位工作人员对《棱镜》作者如是说。该写字楼为万达北京总部所在地。

一位万达前员工同样对作者表示,北京万达广场此前一直为万达集团持有。

北京万达广场由A座、B座、C座三栋楼组成,位于建国路93号,紧邻国贸CBD和央视新址。据上述负责租赁的人士称,目前A座由小业主持有,B座和C座自持,其中C座目前为北京万达文华酒店,B座为办公楼。

该公司一位负责招标的员工、文华酒店员工也均向《棱镜》作者表示,该公司持有北京万达广场B座和C座资产,这是万达集团在北京的核心资产。

目前,北京万达广场B座除了是万达集团总部大楼外,部分楼层也在对外出租。上述负责租赁的人士称,该写字楼租金最低为8元每天每平方米,与万达集团同楼办公。

北京万达广场C座曾为万达索菲特酒店,2007年更名为万达文华酒店。万达集团近年的年会均在该酒店举行。天眼查显示,万达文华酒店为北京万达广场实业有限公司的下属公司。

北京万达广场实业有限公司成立于1999年,曾用名为北京万达广场房地产开发有限公司。该公司为上述北京万达广场的开发单位。

根据万达官网资料,北京万达广场于2006年12月开业。2008年,万达总部由大连迁至北京万达广场。

与此前出售其他城市的万达广场目的一致,本次出让北京万达广场实业有限公司,仍为缓解流动性压力。

根据天眼查,北京万达广场实业有限公司注册资金2亿元人民币,去年9月,该公司股权已经质押给华鑫国际信托有限公司。

196亿在手现金,1143亿短期债务

在出售总部大楼资产两周之前,万达刚获得了600亿元投资。

3月30日,大连万达商管与太盟投资集团、中信资本等5家机构正式签署投资协议,5家投资方联合向大连新达盟投资约600亿元,合计持股60%。投资完成后,大连万达商管持股40%。

“即便有了600亿元投资,但停不下的资产甩卖,意味着万达仍未到达真正的安全区。”一位长期关注万达的人士对作者表示。

万达的债务仿佛是个无底洞。根据中诚信国际发布的大连万达商管2023年跟踪评级报告,截至2023年一季度末,大连万达商管负债总计3105.36亿元。

截至2022年末,大连万达商管手持现金及现金等价物196.31亿元,而一年内到期的债务多达1143亿元。这也解释了王健林为何从2023年开始疯狂抛售资产“回血”。

“幸运的是,万达仍然有不少优质资产可以变现。不少万达广场地处市中心,人流巨大。”一位万达集团前员工对作者表示。

2023年以来,万达集团转让了11座万达广场重资产。仅2023年12月25日至30日期间,就有4座万达广场被密集转让,分别为苏州太仓万达广场、湖州万达广场、广州萝岗万达广场以及上海金山万达广场。

此前2023年10月,险资机构大家保险曾收购了上海周浦万达广场。2023年5月底,大家保险还将上海松江万达广场、西宁海湖万达广场和江门台山万达广场三个购物中心收入囊中。

今年3月20日,天津市蓟州区万达广场商业有限公司发生工商变更,大连万达商业管理集团退出,北京天鼎琨阳科技有限公司成为全资股东。

根据股权变更信息,基金、保险公司是万达广场的主要买家。从交易性质来看,“甩卖”的万达广场均是重资产,这意味着万达集团不再是上述万达广场的持有者,但仍是这些万达广场的运营方。

万达并未公布这些交易的对价。不过,据一位万达前员工对作者称,资产出售时,预估每家万达广场可以卖到7亿元,但不同项目交易金额均有差异。

轻资产转型

王健林最先抛售的资产是酒店和文旅城。2017年,王健林将77家酒店卖给富力,将13个文旅城卖给融创。这笔交易彼时被称为“世纪交易”。

“持有大型豪华酒店并不是一个好生意。”一位地产业内人士称,“五星级酒店的资本回报率太低了。”如今,接手万达77家酒店的富力集团早已被申请破产重整。

而随着近期北京万达广场实业有限公司股权转让,万达已经失去了京沪两座核心城市的旗舰酒店资产。去年12月26日,上海万达瑞华酒店易主。万达瑞华是万达酒店旗下最高端的品牌。

2020年是万达的另一个转折点。2020年9月,万达商管宣布不再开发重资产项目,不再投资持有万达广场物业,全面实施轻资产战略。

在这之后,万达广场分为了轻、重两种模式。其中,重资产平台为大连万达商管,自持万达广场物业。而轻资产运营平台为此前计划上市的珠海万达商管,不持有物业,收入主要包括运营管理服务费、物业管理费及增值服务费等。

通过股权穿透,大连万达商管是万达集团的核心资产,后者由王健林父子全资拥有。

从子公司名称来看,大连万达商管子公司名称多为“某某万达广场投资有限公司”,其194个子公司持有着全国各地万达广场资产。过去一年来甩卖的万达广场资产,母公司多为大连万达商管。

而珠海万达商管于2021年由大连万达商管投资设立,其子公司名称多为“某某万达广场商业管理有限公司”。

彼时,万达推行轻资产战略主要源于轻资产更容易获得资本市场青睐,但这并不意味停止开发并持有重资产。“当时集团的策略并非不要地产,而是万达商管要剥离地产,这样有助于提升估值。”一位万达内部人士对作者解释道。

万达原计划将这些运营服务业务打包进珠海万达商管上市,然而,万达商管上市路最终折戟。

去年末,有消息称,万达还计划将一二线城市的约40个万达广场出售,正在与潜在买家沟通。不过,《棱镜》作者咨询了多位万达员工或曾在万达工作的人士,这些人士均无法证实有多达40座万达广场正在出售的消息。

“卖血”之后,如何“造血”?

“卖卖卖”之下,大连万达商管的“造血”能力也在走弱。2022年,大连万达商管经营活动现金净流入96.85亿元,同比下降57%。

大举抛售之后,王健林手中还剩下哪些可持续“造血”的资产?

在2017年出售大部分文旅和酒店资产后,商管业务就成为了万达集团的核心资产。

根据此前招股书,2020至2022年,珠海万达商管营收分别为171.96亿元、234.81亿元及271.2亿元,净利润分别为11.12亿元、35.12亿元及75.34亿元。珠海万达商管作为轻资产管理公司,主要为万达广场提供招商、管理运营、安保等服务。

根据此前招股书的介绍,万达商管的轻资产模式分为租赁运营模式和委托管理模式,租赁运营是指万达商管租赁业主的资产拿来出租,而委托管理则是业主委托万达进行招商、运营,并支付一定的服务费。

作为一家轻资产运营公司,项目外拓能力至关重要。资料显示,2020年至2022年这三年间,万达广场新增了149家,其中轻资产项目占比80%以上。

根据万达商管此前披露的招股书,截至2022年12月31日,珠海万达商管共管理472个商业广场,其中184个由独立第三方拥有,占在管商业广场总数的39%。

彼时招股书称,2022年,万达商管的在管商业广场平均出租率高达98.6%。

酒店方面,截至2023年末,万达酒店发展在管157家酒店。万达酒店发展的招股书披露了酒店业务的营运模式,包括租赁经营、管理模式与特许经营三种。管理模式下,万达将相关品牌许可授予业主方,由万达任命酒店管理团队负责酒店管理,并向业主收取管理费用。

万达酒店旗下品牌包括万达瑞华、万达文华、万达嘉华、万达锦华等9个品牌。

不过,2023年度,万达酒店的入住率仅有55.9%。2023年,万达酒店发展营收仅9.83亿元,净利润1.91亿元,同比下滑18%,总市值仅9.21亿元。

此外,万达电影如今已正式易主。去年12月6日,万达电影发布公告称,王健林拟将北京万达投资51%股权转让予上海儒意。随着工商变更陆续完成,王健林已经失去对万达电影的控制权。

出品 | 棱镜·腾讯小满工作室